Fiscalidad Hipotecaria

1. ¿Cuál es el tratamiento fiscal del préstamo hipotecario?

1.1) ¿Qué impuestos hay que pagar por un préstamo o crédito hipotecario?

Si Ud. ha firmado un préstamo o crédito hipotecario deberá abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Se trata de un impuesto cuya gestión está encomendada a las Comunidades Autónomas. Los tres requisitos que la Ley exige para que dicho impuesto resulte aplicable son los siguientes:

1. Que se trate de una operación con cuantía determinada.
2. Que la operación esté formalizada en escritura pública (ante Notario).
3. Que se trate de un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.

Los préstamos y créditos hipotecarios reúnen los tres requisitos anteriores, por lo que siempre están sujetos al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Para determinar lo que hay que PAGAR por dicho impuesto, debemos cuantificar la responsabilidad hipotecaria total de la que va a responder el inmueble que ha sido hipotecado, es decir que debemos sumar el importe del préstamo o principal más la cantidad fijada para intereses remuneratorios, moratorios, costas y gastos (a título orientativo, estos intereses y costas suelen representar entre un 40 y un 45% del capital del préstamo). Una vez realizada dicha operación obtendremos una cantidad sobre la que aplicaremos el porcentaje del 0.5%, que será el importe a abonar por dicho impuesto.

EJEMPLO: Si el Banco le ha concedido un préstamo hipotecario de 8.000.0000 de pesetas deberá realizar la siguiente operación: 8.000.000 (principal) + 1.024.800 (intereses remuneratorios) +1.520.000 (intereses moratorios) + 1.000.000 (costas y gastos) = 11.544.800 Ptas.

A esta cantidad le aplicamos el porcentaje del 0.5% y obtendremos la cifra de 57.724 pesetas, que será la suma que deberá pagarse por dicho impuesto.

Las cifras correspondientes a los intereses remuneratorios, moratorios, costas y gastos, las podrá obtener en su escritura de préstamo hipotecario, cuya copia simple le hemos entregado a los pocos días de firmar.

Debería Usted saber que si el préstamo hipotecario lo destina a la adquisición de una vivienda de protección oficial, el mismo quedará exento de este Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En el caso de que el inmueble sobre el que vaya a recaer la nueva hipoteca, figurara en el Registro de la Propiedad a su vez gravado con otra hipoteca anterior, aun cuando la misma estuviese completamente pagada, Usted deberá cancelarla registralmente antes de proceder a la inscripción de la nueva hipoteca. Si la hipoteca anterior es del vendedor de quien Usted adquiere el inmueble que va a hipotecar, la práctica normal es que los gastos de cancelación de la misma sean a cargo del anterior propietario, para lo cual suele retenerse del importe del precio de la compra una cantidad estimativa de los referidos gastos, es decir Usted le deja de pagar al vendedor dicha cantidad. A la finalización de los trámites de inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca, la cantidad sobrante le será entregada al vendedor.

La cancelación de una hipoteca supone pagar el mismo impuesto de Actos jurídicos documentados, y por el mismo importe que ya satisfizo en el momento de constituir esa hipoteca, es decir, si cuando la constituyó pagó, por ejemplo, 57.724 pesetas siguiendo el supuesto que le explicamos anteriormente, ahora tendrá que abonar nuevamente la misma cantidad.

Las viviendas de protección oficial también están exentas por las cancelaciones de hipotecas que recaigan sobre ellas.

1.2) ¿Qué deducciones fiscales se obtienen con un préstamo hipotecario?

Si Usted destina este préstamo a la adquisición de su vivienda habitual, podrá reducir la cantidad a pagar a Hacienda en su declaración de renta. De esta manera, la cantidad total pagada al Banco durante cada año (incluye tanto la amortización del préstamo como los intereses, además de las comisiones de apertura y de estudio), genera una deducción fiscal que se cuantifica de la siguiente forma:

.- Durante los dos primeros años siguientes a la adquisición, la deducción es del 25% para las primeras 750.000 pesetas, y el 15% para el resto de la cantidad pagada al Banco, con un límite de 1.500.000 pesetas.

.- Transcurrido los dos primeros años desde la adquisición, la deducción queda reducida a un 20% para las primeras 750.000 pesetas, y se mantiene el 15% para el resto de la cantidad satisfecha, con el mismo límite de 1.500.000 pesetas.

Debe precisarse, que para poder aplicar estos porcentajes del 25 y 20% deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Que el importe del préstamo obtenido suponga, al menos, un 50% del precio de compra de su vivienda habitual.
2. Que durante los tres primeros años de vida del préstamo no se devuelvan al Banco cantidades, excluidos los intereses, que, en su conjunto, superen el 40% del importe total que nos prestaron.

De no cumplirse estos dos requisitos, el porcentaje de deducción se sitúa en un 15%, con el mismo límite de 1.500.000 pesetas. Aparte de las cantidades satisfechas al Banco, también dan derecho a deducción lo que haya pagado al contado para adquirir la vivienda, así como los gastos de notario, registro, gestoría, los impuestos sobre transmisiones patrimoniales onerosas, actos jurídicos documentados, incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente conocida como plusvalía municipal), I.V.A., I.G.I.C. y, en definitiva, cualquier otro gasto que esté relacionado con la adquisición de su vivienda habitual. Por otra parte, los intereses de un préstamo o crédito destinado a cualquier actividad económica serán deducibles en el correspondiente Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o Impuesto sobre Sociedades.

2. ¿Cual es el tratamiento fiscal de la compra de una vivienda?

2.1) ¿Qué impuestos hay que pagar por la compra de una vivienda?

2.1.1) Compra a promotor (vivienda nueva).

Usted tendrá que pagar un 7% del importe del precio de la compra, en concepto de I.V.A., o un 4,5%, en concepto de I.G.I.C., en caso de que la vivienda esté ubicada en Canarias. También hay que abonar un 0,5% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Si lo que Usted adquiere es una vivienda de protección oficial, debe saber que son de aplicación exenciones fiscales y tipos de gravamen reducidos, que nos puede consultar a través de nuestra asesoría fiscal on line.

2.1.2) Compra a particular (segunda mano).

En este caso no hay que pagar ni I.V.A. ni I.G.I.C., sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo del 6% (con carácter general, pudiendo variar en las Comunidades Autónomas que así lo decidan) sobre, en principio, el precio de compra. Decimos en principio, porque legalmente el 6% hay que aplicarlo sobre el precio de mercado de la vivienda, que puede no coincidir con el declarado en la escritura de compra. Hacienda está facultada para determinar que el precio de mercado de su vivienda es superior al que Usted pagó o declaró en la escritura. En este caso, se le girará una declaración complementaria al 6% por el exceso más intereses, pudiendo abonarla o impugnarla, si no está conforme con la valoración de la vivienda realizada por el Arquitecto de la Administración. A título orientativo, y con carácter general, podemos decir que si declaramos la compra de una vivienda en el doble de su valor catastral o más, no cometeremos la infracción fiscal descrita anteriormente, aunque ello finalmente dependerá de la valoración realizada por el arquitecto de la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda en cuestión.

2.1.3) Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente conocido como plusvalía municipal).

Al contrario de lo que ocurre con los otros impuestos que gravan la compra de una vivienda, aquí el sujeto pasivo (quien legalmente está obligado a pagarlo) es el vendedor, si bien la práctica habitual es incluir en la escritura de compra una cláusula por la que el comprador se obliga a su pago. Ha de tenerse en cuenta que esta cláusula sólo afecta a comprador y vendedor, para el Ayuntamiento el obligado al pago sigue siendo el vendedor y únicamente podrá dirigirse contra éste en caso de impago del impuesto, salvo el supuesto de que el vendedor sea un no residente en España. La cantidad a pagar depende del valor catastral del suelo que se está adquiriendo con la vivienda, de los años que el vendedor haya sido propietario de la misma y del tipo de gravamen que establezca el Ayuntamiento donde esté situada la vivienda.

2.1.4) Compra de la vivienda a un no residente en España.

Si el vendedor es un no residente en nuestro país, Usted deberá de dejar de abonarle un 5% del precio de compra, para ingresarlo en Hacienda. Esta retención del 5% del precio de compra no tendrá lugar cuando la vivienda haya sido adquirida por el vendedor no residente con anterioridad a 1.987.

2.2) ¿Cuáles son las deducciones fiscales por la compra de una vivienda habitual?

En su declaración de renta, la adquisición de su vivienda habitual le da derecho a deducirse el 15% de las cantidades satisfechas cada año como consecuencia de la compra, con el límite de 1.500.000 pesetas anuales de inversión. Lo mismo ocurre con las cantidades que deposite anualmente en una entidad bancaria en las denominadas cuentas ahorro vivienda. Recuerde que el saldo de esta cuenta deberá destinarlo a la compra de su vivienda habitual en un plazo no superior a cuatro años desde su apertura. Dan derecho a deducción todas las cantidades pagadas y, por tanto, estamos hablando de pagos al contado al vendedor, gastos de notario, registro, gestoría, impuestos mencionados anteriormente, y, en definitiva, cualquier otro importe que Usted haya satisfecho por la adquisición de su vivienda habitual. Si se obtiene un préstamo para financiar la vivienda habitual, los porcentajes de deducción aumentan significativamente. Consúltelo, por favor, en el apartado 1.2) de esta página web. No olvide que se considera vivienda habitual la que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

3. ¿Cuál es el tratamiento fiscal de las subrogaciones de hipoteca?

3.1) Subrogación de acreedor.

Cuando quien se subroga es el Banco, es decir, cuando Usted decide cambiar un préstamo hipotecario que tiene con el Banco X al Banco Y, no tiene que pagar impuestos de ningún tipo, al estar legalmente prevista la exención.

3.2) Subrogación de deudor.

Cuando lo que cambia no es el Banco sino la persona del deudor, es decir cuando Usted compra un inmueble que figura hipotecado, asumiendo el pago del préstamo hipotecario subsistente, hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados sobre la cantidad por la que se subroga y la parte proporcional de responsabilidad hipotecaria que corresponda a la misma, siempre que en la escritura de compraventa con subrogación intervenga la entidad bancaria aceptando expresamente la sustitución en la persona del deudor y la liberación total del anterior. Si bien esta es la regla general, diversas Resoluciones de los Tribunales Económico Administrativos han considerado la exención total impuestos en este tipo de operaciones. Algunas Comunidades Autónomas tienen en cuenta estas resoluciones y aplican de forma automática la exención, otras no, por lo que, si desea saber qué criterio se sigue en su Comunidad, consúltenoslo a través de nuestra asesoría fiscal.

4) ¿Cuál es el tratamiento fiscal de las novaciones o modificaciones de préstamo hipotecario?

4.1) Novaciones que impliquen ampliación de principal.

Cuando Usted aumenta el importe de su préstamo hipotecario deberá satisfacer la cantidad resultante de aplicar el tipo del 0,5% sobre la diferencia de responsabilidad hipotecaria asumida, por el concepto de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Veamos un EJEMPLO: Su préstamo actual es de 8.000.000 Pesetas y solicita al Banco un aumento de 4.000.000 pesetas, es decir su nuevo préstamo será de 12.000.000 pesetas. Para determinar lo que tiene que pagar hay que calcular la diferencia entre la nueva responsabilidad hipotecaria y la existente hasta ese momento. Nueva responsabilidad hipotecaria: 12.000.000 (principal) + 1.536.000 (intereses remuneratorios) + 2.280.000 (intereses moratorios) + 1.500.000 (costas y gastos) = 17.316.000 pesetas. Anterior responsabilidad hipotecaria: 8.000.000 (principal) + 1.024.800 (intereses remuneratorios) +1.520.000 (intereses moratorios) + 1.000.000 (costas y gastos) = 11.544.800 Ptas. Diferencia entre la nueva y la anterior: 17.316.000 Ð 11.544.800 = 5.771.200 pesetas. Sobre esta cantidad habrá que aplicar el porcentaje del 0,5%, por lo que la suma a pagar será la de 28.856 pesetas.

Algunos Notarios incluyen en las escrituras de novación por ampliación de principal una cláusula en la que se recoge la diferencia (legalmente denominada base imponible) sobre la que hay que aplicar el tipo del 0,5%, simplificando, de esta manera la operación.

4.2) Novaciones que no impliquen novación de principal.

Todas aquellas Novaciones en las que no se amplíe el importe del préstamo, como por ejemplo, las que se hagan para modificar el plazo o el tipo de interés aplicable, etc, no están sujetas al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

5) ¿Cuál es el tratamiento fiscal de las declaraciones de Obra Nueva, División en Régimen de Propiedad Horizontal, Agrupaciones y Segregaciones de Fincas?

Todas las operaciones enumeradas están sujetas al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aplicándose el tipo del 0,5% sobre el valor de la obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal, agrupación o segregación de fincas, declarado en la escritura pública respectiva.

6) ¿Cuál es el tratamiento fiscal de los inmuebles adquiridos por Herencia o Donación?

6.1) Herencias.

Están sometidas al Impuesto sobre Sucesiones. Para determinar su cuantía hay que atender al parentesco con el fallecido, patrimonio del heredero y valor de la totalidad de los bienes heredados. Si lo que se hereda es la vivienda habitual, lo normal es que tribute por el 5% de su valor. Dada la complejidad del cálculo de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones, les rogamos que si desean obtener una información personalizada, la solicite a través de nuestra asesoría fiscal on line. Estas operaciones, al igual que las donaciones que examinaremos a continuación, están sujetas, además, al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente conocido como plusvalía municipal), del que ya tratamos al estudiar la fiscalidad de las compras, y al que nos remitimos.

6.2) Donaciones.

En estos casos, el favorecido por la donación será quien deba pagar el Impuesto sobre Donaciones, cuyo importe y tipo a aplicar dependerá del valor del inmueble donado. Si desea información más precisa, puede obtenerla a través de nuestra asesoría fiscal on-line.

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