Información General Hipotecaria

Conceptos

Un préstamo, en general, es un contrato por el que una entidad financiera entrega una suma de dinero, obligándose quien lo recibe a devolverlo en los plazos y condiciones pactados.

Un préstamo hipotecario es un préstamo con garantía adicional, garantía que se representa en la constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble a favor de la entidad financiera en garantía del pago del préstamo.

En función del tipo de interés aplicable al préstamo, estos pueden ser:

• DE INTERES FIJO: Es un tipo de préstamo en el que las partes acuerdan un interés fijo que permanece inalterable durante toda la vida del préstamo. Este tipo de préstamos permite saber de antemano cuánto tendremos que pagar todos los meses o trimestres, pero presenta el inconveniente de que no nos podremos beneficiar de una posible bajada de los tipos de interés.
• DE INTERES VARIABLE O MIXTO: El primero es un tipo de préstamo en el que el interés varía cada cierto tiempo (el que se pacte, normalmente seis meses o al año) en función de una variable o índice de referencia que se ha pactado en el contrato. El interés en este tipo de préstamo esta formado por ese índice de referencia más un diferencial que aplica el banco o caja. El segundo es un tipo de préstamo igual al anterior, con la única salvedad de que durante un período de tiempo (generalmente seis o un año) el interés es fijo, y transcurrido ese periodo el interés es variable. Estos tipos de préstamos presentan ventajas e inconvenientes, así nos beneficiaremos en caso de una posible bajada de los tipos de interés, y por el contrario nos perjudicaremos si ocurre lo contrario.

Los Índices de Referencia en los préstamos hipotecarios son los siguientes:

• MÍBOR.- Es el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid, esto es, el precio al que los bancos y cajas se prestan dinero mutuamente. Este índice es publicado diariamente por el Banco de España, si bien desde el 1 de Enero de 1.999 no se podrán firmar contratos referenciados al Míbor.
• EURÍBOR.- Representa el precio del dinero en el mercado interbancario del euro, y se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de interés publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de una año.
• IRPH (Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).- Este índice es publicado por el Banco de España, y representa la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios nuevos a plazo superior a tres años de las entidades a que se refieren (IRPF Bancos, IRPF Cajas, IRPF conjunto Bancos y Cajas).
• INDICE ACTIVO DE REFERENCIA CECA.- Creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro, es el tipo de medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos personales de un año a menos de tres años, y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo a partir de tres años.

Documentación solicitada normalmente por las entidades financieras para la concesión de un préstamo.

PARTICULARES:

• Copia del DNI o Tarjeta de Residencia.
• Copia de la escritura de propiedad de la finca a hipotecar inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Nota Simple de la finca a hipotecar.
• Ultimas declaraciones del IRPF.
• Si están casados, separados o divorciados, o bien tienen capítulos matrimoniales, Certificación del Registro Civil y Copia de la escritura pública de capítulos matrimoniales.
• Información económica adicional: cuentas y depósitos, declaración de patrimonio, etc.

AUTÓNOMOS:

• Toda la documentación anterior.
• Copia del Alta en el IAE.
• Tres últimos pagos fraccionados del IRPF.
• Tres últimos pagos fraccionados del IVA o IGIC.

SOCIEDADES:

• CIF.
• Copia escritura de constitución o cualesquiera otra de modificación estatutaria.
• Copia escritura de poderes.
• Balance Interno.
• Cuentas Anuales presentadas en el Registro Mercantil.
• Impuesto de Sociedades.
• Declaración de IVA o IGIC.
• DNI de los administradores.
• Información de entidades bancarias con las que opere.

Gastos Préstamo Hipotecario y Compraventa

En este punto tenemos que distinguir los gastos previos a la formalización de la operación y, los gastos posteriores a la misma:

GASTOS PREVIOS:

• A) Gastos de Tasación del inmueble que se corresponden con los honorarios de la valoración del inmueble por una Sociedad de Tasación inscrita en el Registro de Entidades de Tasación del Banco de España.
• B) Gastos de confrontación registral de la situación de titularidad y cargas del inmueble a hipotecar.

GASTOS POSTERIORES:

• A) BANCARIOS: Comisión de apertura, comisión de subrogación, de novación, etc.
• B) NO BANCARIOS:
  • Honorarios Notario.
  • Honorarios Registro.
  • Gastos de gestión (Gestoría).
  • Impuestos (IVA, IGIC, ITP, IAJD o retención no residente).
  • Primas de Seguros de hogar o vida. (Su contratación suele ser obligatoria y debe cubrir las posibles eventualidades que le puedan ocurrir a la finca. Existe la posibilidad de concertar un seguro de vida que cubra el riesgo del fallecimiento del titular del préstamo, cancelando el capital pendiente de pago en ese momento).

Información que deben facilitar las entidades financieras sobre los préstamos hipotecarios.

Las entidades financieras le ofrecerán un folleto informativo que contempla los aspectos básicos del préstamo: plazo, tipo de interés, comisiones, cuota y todos los gastos que corren a cargo del cliente. Este folleto, regulado por la Orden sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios de 1.994, le permitirá comparar las direrentes ofertas del mercado. De interesarle alguna de las ofertas antes señaladas, usted podrá solicitar la formalización de una oferta vinculante. La entidad analizará su petición y le responderá en breve plazo, una vez comprobada la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad y efectuada la tasación del mismo. La oferta vinculante es un documento que tendrá una vigencia mínima de diez días a la espera de que usted la acepte o no y que debe concretar hasta el mínimo detalle de todos los elementos del préstamo:

• Importe y forma de entrega del préstamo.
• Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso de amortización parcial.
• Interés nominal; si es fijo o variable y, en este caso, cómo, cuándo y en función de qué índice de referencia varía y el diferencial que se aplicará.
• Comisiones: Comisión de apertura y comisión de cancelación anticipada, parcial o total.
• TAE.
• Y todos los gastos que conlleva la operación y que corren a cargo del prestatario.

Subrogacion, Novacion y Modificacion Hipotecaria

A partir de la entrada en vigor de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, determinadas entidades financieras podrán ser subrogadas por el deudor en los prestamos hipotecarios concedidos por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.

Así pues en el supuesto de que las condiciones del préstamo que tengamos sean tan desfavorables por la evolución de los tipos de interés, pueden plantearse dos opciones, bien negociar con nuestra entidad financiera una mejora en las condiciones del préstamo, o bien acudir a otra entidad financiera que mediante la asunción de la hipoteca mejora las condiciones del tipo de interés.

La subrogación del préstamo hipotecario supone el traslado del mismo de una entidad financiera a otra, manteniéndose las condiciones iniciales, a excepción de los pactos sobre el tipo de interés.

A través de la novación usted puede mejorar las condiciones de su préstamo con su banco o caja, variando el tipo de interés, o incluso alterando el plazo de devolución.

Consideraciones a tener en cuenta en la subrogación, novación y modificación de préstamo hipotecario:

• No es necesario el consentimiento de la entidad hipotecaria acreedora para realizar la subrogación.
• A través de la subrogación y de la novación usted podrá beneficiarse de la bajadas de los tipos de interés.
• En virtud del Real Decreto 2616/1996, de 20 de Diciembre, los aranceles de Notarios y Registradores se han reducido a la mitad.
• En las subrogaciones a la hora de comparar ofertas de Bancos y Cajas no se fije únicamente en el tipo de interés del primer año, y sí fíjese bien en el índice de referencia aplicable y el diferencial. Igualmente tenga en cuenta para el cálculo total todos los gastos que va a suponer la subrogación.
• En la subrogación una vez aceptada la oferta vinculante, la entidad financiera emisora de la misma se dirigirá a la otorgante en su día del préstamo hipotecario y le solicitará una certificación del saldo de su préstamo. Si la misma certifica el saldo, la operación estará lista para firmar en notaría. Si no contesta, transcurridos veintidós días desde la recepción del documento, la operación se puede firmar en notaría, sin la intervención de la entidad financiera otorgante en su día del préstamo hipotecario.
• Las comisiones de cancelación aplicadas a la subrogación no pueden exceder del 1% si el interés inicial era variable, y segœn lo pactado si era fijo.
• La subrogación, al igual que la novación (modificación interés o ampliación plazo) están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• La modificación del importe del préstamo hipotecario (ampliación) si lleva consigo el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5%) sobre el incremento del nominal del préstamo y de las cantidades de las que responde.

Compraventa

En la compraventa tienen un papel fundamental los notarios y registradores de la propiedad. El notario no sólo asesora de forma independiente a los contratantes con relación a la vigente legalidad civil, administrativa y fiscal, sino que, a través de su intervención como fedatario público, da certeza del contenido del contrato de compraventa.

Aunque en nuestro Derecho, se sigue el sistema de libertad de forma, de manera que la compraventa puede realizar en documento privado seguida de entrega de la vivienda, la escritura pública presenta innumerables ventajas, como son entre otras, la mayor seguridad jurídica y la prevención de la litigiosidad dada la estrecha coordinación del Notario con el Registro de la Propiedad, así desde 1.995, las notarías están obligadas a solicitar información registral, y el Registro tiene obligación de poner en su conocimiento las variaciones que pudieran producirse en dicha situación registral hasta la fecha de la firma, salvo claro está, que las partes renuncien expresamente a esa información, alegando razones de urgencia. Asimismo, el Real Decreto 2537/94, de 29 de Diciembre, establece la comunicación vía fax que el notario ha de hacer tras la firma de la escritura de compraventa para informar al Registro y solicitar que se practique el asiento de presentación.

Antes de comprar una vivienda, garantice la legalidad de la construcción y del uso que como tal se le pretende dar, para ello exija los siguientes documentos:

• Licencia de obras y certificación del técnico competente relativa a que la misma se ha acabado conforme al proyecto aprobado por el respectivo Ayuntamiento. (Vivienda unifamiliar, Promotor)
• Licencia de Primera Ocupación del edificio, que, relacionado con su habitabilidad, acredita el cumplimiento de la normativa legal (Promotor).
• Cédula de Habitabilidad (Promotor).
• Memoria de Calidades.

Antes de comprar una vivienda acredite su inscripción en el Registro de la Propiedad, libre de cargas y gravámenes.

Antes de comprar una vivienda realice una comprobación directa de la situación física de la finca (es aconsejable ir asistido de un profesional, Arquitecto o Aparejador).

Exija antes de comprar, si se trata de un edificio, los Estatutos de la comunidad debidamente inscritos, y además un Certificado del Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (en caso contrario téngase presente que la comunidad podrá exigirle todo el año anterior y la anualidad corriente).

Exija antes de comprar el ultimo recibo pagado de Impuesto de Bienes Inmuebles.

Exija antes de comprar copia de las escrituras públicas en virtud de la cual adquirió el dominio el vendedor.

Si el vendedor está casado bajo el régimen de separación, o está separado u divorciado judicialmente, exija igualmente un certificado del Registro Civil del matrimonio, y en el primer caso, una copia de la escritura de capitulaciones.

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